Rady pro prodej i nákup domu
Prodávající někdy nezná celou historii domu a proto se stává, že až před prodejem makléř odhalí nesrovnalosti... Pomoc pro prodej i nákup domu nabízí zkušený makléř René Trčka - smluvte si schůzku na 723 91 91 91.
Administrativní nestrovnalosti
Pamatujte, že před zahájením nabídky je nutné odstranit různé administrativní
překážky, příp. právní vady. Nejčastěji
jde o nesrovnalosti
v zákresech staveb či hranic pozemků na katastrální mapě (chybí
zápisy vedlejších staveb, např. garáží
nebo nejsou vůbec povoleny, chybí
doklad o jejich kolaudaci). Mezi chyby v zápisech patří často práva osob,
která již nežijí nebo zaniklá majetková práva (věcná břemena práva dožití
v domě na osoby, které zemřely).
Prodej domu s chybnými administrativními údaji
může způsobit následné potíže nebo dokonce neplatnost kupní smlouvy. Jak
prodávající tak kupující by měli mít společný zájem na správném administrativním
řešení.
Nemovitost může prodat pouze její majitel
Pamatujte, že nemovitost může prodat pouze její majitel. Občas se stává, že majitel pověří někoho blízkého z rodiny prodejem majetku. Ten smí nemovitost nabízet, ale kupní smlouvu doporučuji uzavírat výhradně s oprávněným majitelem nemovitosti. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví.
Kontrolujte údaje a čtěte pozorně všechny zápisy na listu vlastnictví
Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno i to, zda je nemovitost nějak omezena, např. tzv. věcným břemenem, služebností nebo předkupním právem.
Věcné břemeno
může znamenat např. souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že
majitel či jeho příbuzní budou v domě bydlet i po jeho prodeji. Pokud toto
břemeno majitel nezruší ještě před prodejem (před vkladem vlastnického práva),
bude nucen nový majitel respektovat takový
závazek.
Předkupní právo si občas vyhrazují rodiče, kteří darují nemovitost svým dětem. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět svým rodičům. Pokud to neudělají a prodají nemovitost bude kupní smlouva neplatná.
Předkupní právo spolumajitelů
Pokud je majitelů jedné nemovitosti víc, dejte si na předkupní právo také pozor. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout všem ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, po uplynutí tří měsíční lhůty a pokud ostatní spolumajitelé koupi odmítnou.
Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná.
Povolení k užívání nemovitosti
O tom, jak lze nemovitost používat, rozhoduje tzv. územní plán a kolaudace. V oblasti, která je například určena pro rodinné bydlení, úřady nepovolí opravovat automobily, provozovat pension nebo prodejnu.
Adam koupil velký rodinný dům a zřídil si v něm pohodlné bydlení a autodílnu. Do domu k Adamovi přišli pracovníci ze stavebního úřadu a upozornili ho na porušování zákona. Vyhrožovali dokonce Adamovi vysokou pokutou. Prodávající Adamovi přenechal při prodeji domu i vybavení autodílny a ujišťoval ho, že nemovitost je pro živnostníka vhodná.
Pokud je dům zkolaudován jako stavba pro bydlení a Adam jej používál i k podnikatelské činnosti, jedná se o užívání v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, ale komplikuje se i podnikání a sestavení daňového přiznání. Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co a za jakých podmínek úřady (stavební úřad, hygienická stanice, hasiči,.... atd.) povolí.
Může se Adam nějak bránit? Ano. Může od původního majitele vyžádat odškodnění za klamání, pokud v nabídce byla uváděna kromě bydlení i provozovna. A pokud provozovna nebo autodílna nebyla řádně povolena a její užívání schváleno.
